Modèle de compromis ou promesse de vente
Un compromis lie le vendeur et l’acquéreur dès la signature ; une promesse unilatérale n’engage que le vendeur. L’acte est le plus souvent rédigé par un notaire ou un agent immobilier : ce modèle prépare les points à négocier (bien, prix, conditions suspensives, délais), il ne remplace pas l’acte.
Téléchargez le modèle de compromis ou promesse de vente
Téléchargez la fiche de préparation du compromis ou de la promesse de vente en Word ou en PDF : modèle vierge ou exemple rempli.
Compromis de vente ou promesse unilatérale : qui s’engage à quoi
Dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage : le bénéficiaire dispose d’un droit d’option pendant un délai fixé pour acheter ou renoncer. Dans un compromis de vente, vendeur et acquéreur s’engagent tous deux dès la signature.
| Avant-contrat | Engagement | Somme habituelle |
|---|---|---|
| Compromis | Vendeur et acquéreur, dès la signature | Dépôt de garantie, généralement autour de 10 % du prix |
| Promesse unilatérale | Vendeur seul ; l’acquéreur lève ou non l’option | Indemnité d’immobilisation, usuellement de 5 à 10 %, séquestrée chez le notaire |
Choisissez dans le modèle la case « promesse unilatérale » pour que la fiche mentionne le droit d’option.
Rétractation, sommes versées et forme de l’avant-contrat
Pour un bien d’habitation, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation que le Code de la construction et de l’habitation encadre strictement, et aucune somme ne peut être demandée avant sa fin. La forme de l’avant-contrat compte aussi : une promesse signée électroniquement ne peut pas être enregistrée. Les règles ci-dessous sont celles à vérifier avant toute signature.
| Obligation ou particularité | Concerne | Source |
|---|---|---|
| L’acquéreur non professionnel d’un bien d’habitation dispose de 10 jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l’acte ; la rétractation se fait aussi par lettre recommandée. | art. L271-1, Code de la construction et de l’habitation | |
| L’acte doit informer clairement l’acquéreur de son droit de rétractation ; à défaut, l’amende administrative peut atteindre 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale). | art. L271-1, Code de la construction et de l’habitation | |
| Aucune somme ne peut être reçue de l’acquéreur avant la fin du délai de rétractation ; en cas de rétractation, les fonds confiés à un professionnel sont restitués sous 21 jours. | art. L271-2, Code de la construction et de l’habitation | |
| La promesse unilatérale sous signature privée doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation par l’acquéreur ; signée électroniquement, elle ne peut pas l’être et est donc nulle. | Service-Public F2965 (vérifiée le 10 avril 2026) | |
| Si le vendeur est une personne physique et que la durée de la promesse ou du compromis dépasse 18 mois, l’acte authentique est obligatoire ; une signature scannée n’est pas valable pour le compromis. | Service-Public F2965 (vérifiée le 10 avril 2026) | |
| La condition suspensive de prêt a une durée minimale d’un mois. | Service-Public F2965 (vérifiée le 10 avril 2026) |
Ces règles concernent l’acquéreur d’un bien d’habitation. Pour une offre d’achat, qui précède l’avant-contrat et n’est pas soumise à ce délai, consultez le modèle d’offre d’achat.
Qui rédige l’acte : notaire, agent immobilier ou particuliers
En pratique, l’avant-contrat est rédigé par un notaire ou par un agent immobilier, qui y reprend les diagnostics, les documents de copropriété et les honoraires. Le modèle de cette page ne remplace pas leur travail : il rassemble les points que vous devez avoir arrêtés avant de leur transmettre le dossier, ou pour comparer leur projet à votre accord.
Un avant-contrat peut aussi être signé sous signature privée. Dans ce cas, une promesse unilatérale doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation par l’acquéreur. Si le vendeur est une personne physique et que la durée de la promesse ou du compromis dépasse 18 mois, prolongations comprises, l’acte authentique est obligatoire.
En Alsace-Moselle, un compromis sous signature privée doit être suivi d’un acte authentique dans un délai maximal de 6 mois, non prolongeable.
Préparer le compromis ou la promesse de vente en six étapes
- Identifiez les parties et vérifiez que chacune a la capacité de signer.
- Décrivez le bien avec son adresse, sa surface et, en copropriété, le numéro de lot.
- Fixez le prix, les modalités de paiement et la somme immobilisée (dépôt de garantie ou indemnité).
- Listez les conditions suspensives : prêt, vente d’un autre bien, autres conditions à discuter.
- Réunissez le dossier de diagnostics techniques, valide à la date de l’avant-contrat.
- Transmettez la fiche au notaire ou à l’agent, en choisissant une date de signature réaliste.
Points à faire figurer ou à valider avant de signer
- Le bien, le prix et les modalités de paiement sont décrits sans ambiguïté.
- L’acte informe clairement l’acquéreur de son droit de rétractation.
- Aucune somme n’est versée à l’acquéreur ni demandée avant la fin du délai de rétractation.
- Le délai de la condition suspensive de prêt est d’au moins un mois.
- Le dossier de diagnostics techniques est complet et valide à la date de l’avant-contrat.
- Les documents de copropriété ou de lotissement sont remis, le cas échéant.
- Les honoraires et leur répartition sont écrits.
- Le mode de signature est compatible avec la forme de l’acte : ni signature scannée pour le compromis, ni signature électronique pour une promesse sous seing privé.
Dépôt de garantie, indemnité d’immobilisation et condition suspensive de prêt
Le dépôt de garantie d’un compromis est généralement d’environ 10 % du prix. Il est restitué si une condition suspensive échoue, par exemple un prêt refusé, et conservé par le vendeur si l’acquéreur renonce sans motif légitime. Aucun plafond légal n’est cité par la source consultée.
L’indemnité d’immobilisation d’une promesse est usuellement de 5 à 10 % du prix, séquestrée chez le notaire ; elle atteint au minimum 5 % si la durée dépasse 18 mois.
La condition suspensive de prêt court au moins un mois, depuis la signature du compromis ou, pour une promesse, depuis la signature de l’acte authentique ou l’enregistrement de l’acte sous seing privé. Si votre projet est une location et non une vente, le modèle de bail couvre ce cas.
Sources : art. L271-1, Code de la construction et de l’habitation · art. L271-2, Code de la construction et de l’habitation · Service-Public F2965 (vérifiée le 10 avril 2026). Les exemples sont fictifs et chiffrés automatiquement ; ils ne remplacent pas l’avis d’un expert-comptable. Notre méthode.
Modèle et exemple vérifiés le .
Questions fréquentes : modèle de compromis ou promesse de vente
Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?
Dans un compromis, vendeur et acquéreur s’engagent tous deux dès la signature. Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage à vendre : le bénéficiaire dispose d’un droit d’option pendant un délai fixé et choisit d’acheter ou non. Cette différence change la somme versée : dépôt de garantie pour le compromis, indemnité d’immobilisation pour la promesse. Votre notaire ou agent précise l’option retenue dans l’acte.
Quel est le délai de rétractation après la signature d’un compromis ?
L’acquéreur non professionnel d’un bien d’habitation dispose de 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l’acte. Il se rétracte lui aussi par lettre recommandée. En cas de remise en main propre par un professionnel mandaté, le délai court à partir du lendemain de la remise. Le vendeur, lui, ne peut en principe pas se rétracter.
Peut-on signer un compromis de vente entre particuliers sans notaire ?
Un avant-contrat peut être signé sous signature privée, mais il faut respecter la forme : signature scannée interdite pour le compromis, promesse à enregistrer dans les 10 jours et jamais en signature électronique, acte authentique obligatoire au-delà de 18 mois pour un vendeur particulier. Un notaire ou un agent sécurise ces points et les diagnostics ; il reste conseillé de les consulter.
Quel dépôt de garantie prévoir dans un compromis ?
Il est généralement d’environ 10 % du prix, d’après la fiche Service-Public sur les avant-contrats. Pour une promesse, l’indemnité d’immobilisation est usuellement de 5 à 10 %, et au minimum 5 % si la durée dépasse 18 mois. Aucun plafond légal n’est cité par cette source : le montant se négocie. Rien ne peut être versé avant la fin du délai de rétractation de l’acquéreur.
Que devient le dépôt de garantie si le prêt est refusé ?
Il est restitué à l’acquéreur lorsqu’une condition suspensive échoue, notamment l’obtention du prêt, dans le délai prévu à l’acte, d’au moins un mois. À l’inverse, le vendeur conserve la somme si l’acquéreur renonce sans motif légitime. Pensez à écrire dans l’avant-contrat le montant et la durée du prêt recherchés, ainsi que le délai pour fournir le refus de la banque.
Une signature électronique ou scannée est-elle valable pour un compromis ?
Une signature scannée n’est pas valable pour le compromis. Une promesse unilatérale sous signature privée signée électroniquement ne peut pas être enregistrée : elle est donc nulle. Dans les deux cas, signez à la main un original papier, ou faites établir l’acte en la forme authentique chez le notaire. Vérifiez cette condition avant de planifier la signature à distance.