Modèle de bail dérogatoire
Le bail dérogatoire écarte le statut des baux commerciaux pour une durée totale de 3 ans maximum, baux successifs compris. Il doit être écrit, exprimer clairement cette volonté et s’accompagner d’états des lieux d’entrée et de sortie. Sans demande de départ du bailleur dans le mois suivant le terme, un bail commercial est conclu.
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Téléchargez le bail dérogatoire en Word ou en PDF : le contrat vierge à compléter, ou l’exemple rempli d’une boutique éphémère à Lille.
Bail dérogatoire ou bail commercial : la durée de trois ans fait la différence
Le bail dérogatoire permet de louer un local d’activité sans soumettre le locataire au statut des baux commerciaux. La contrepartie est une limite stricte : la durée totale, baux successifs compris, ne dépasse pas 3 ans. Si le locataire reste dans les lieux au terme sans que le bailleur ait demandé son départ dans le mois suivant, un bail commercial est conclu.
Le contrat doit être écrit et exprimer clairement la volonté d’écarter le statut : c’est la raison de l’article « Régime » du modèle. Pour une occupation durable, partez plutôt sur le modèle de bail commercial. Pour les autres cadres de location, la page modèles de contrat de location les réunit.
Conditions de validité d’un bail dérogatoire
Quatre points conditionnent la validité d’un bail dérogatoire : la durée, l’écrit, la volonté claire d’écarter le statut, et les états des lieux. Le tableau les reprend avec leur source officielle ; le modèle y répond par une clause dédiée à chacun, que vous complétez avec vos dates et les références de vos éventuels baux précédents.
| Obligation ou particularité | Concerne | Source |
|---|---|---|
| La durée totale du bail dérogatoire, baux successifs compris, ne peut pas dépasser 3 ans. | Entreprendre.Service-Public F32304 (vérifiée le 9 juin 2026) | |
| Le bail est écrit et exprime clairement la volonté des parties d’écarter le statut des baux commerciaux. | Entreprendre.Service-Public F32304 | |
| Les états des lieux d’entrée et de sortie sont obligatoires ; en cas de désaccord, ils sont établis par un commissaire de justice et les frais sont partagés. | Entreprendre.Service-Public F32304 | |
| Sans demande de départ du bailleur dans le mois suivant le terme, un bail commercial est conclu. | Entreprendre.Service-Public F32304 ; art. L145-5 du Code de commerce |
Pour l’état des lieux d’entrée et de sortie, appuyez-vous sur le modèle d’état des lieux et adaptez les rubriques aux installations du local.
Dresser un bail dérogatoire en cinq étapes
- Vérifiez la durée cumulée : additionnez la durée prévue et celle de tout bail dérogatoire précédent sur les mêmes locaux ; le total ne dépasse pas 3 ans.
- Identifiez les parties et le local, avec l’activité exercée dans les lieux.
- Inscrivez la date de début et la date de fin, ainsi que l’article qui écarte expressément le statut des baux commerciaux.
- Fixez le loyer, les charges et le dépôt de garantie, avec les modalités de paiement.
- Programmez l’état des lieux d’entrée et notez dans votre agenda le mois qui suit le terme : c’est le délai dont dispose le bailleur pour demander le départ du locataire.
Erreurs qui font basculer le bail dérogatoire vers le statut commercial
- Une durée totale supérieure à 3 ans, parce que des baux dérogatoires successifs sur les mêmes locaux ont été additionnés sans que personne ne fasse le calcul.
- Un contrat oral, ou une clause qui n’écarte pas clairement le statut des baux commerciaux : l’écrit et la volonté explicite sont exigés.
- Des états des lieux d’entrée ou de sortie absents ; en cas de désaccord, faites-les établir par un commissaire de justice, frais partagés.
- Un bailleur qui laisse passer le mois suivant le terme sans demander le départ du locataire : un bail commercial est alors conclu.
- Une date de fin imprécise : indiquez le jour exact du terme pour pouvoir calculer le délai d’un mois.
Sources : Entreprendre.Service-Public F32304 (vérifiée le 9 juin 2026) · Entreprendre.Service-Public F32304 · Entreprendre.Service-Public F32304 ; art. L145-5 du Code de commerce. Les exemples sont fictifs et chiffrés automatiquement ; ils ne remplacent pas l’avis d’un expert-comptable. Notre méthode.
Modèle et exemple vérifiés le .
Questions fréquentes : modèle de bail dérogatoire
Un bail dérogatoire peut-il être renouvelé ?
Oui, mais la durée totale des baux successifs ne peut pas dépasser 3 ans. Chaque nouveau bail s’ajoute donc au précédent : au bout de trois ans cumulés, il faut soit libérer le local, soit conclure un bail commercial. Si le locataire reste dans les lieux sans que le bailleur ait demandé son départ dans le mois suivant le terme, un bail commercial est conclu.
Quel est le délai de préavis d’un bail précaire ?
Aucun préavis légal n’est vérifié pour cette page : le bail dérogatoire prend fin à la date de terme que vous inscrivez. Le point à surveiller est le mois qui suit ce terme : si le bailleur ne demande pas au locataire de partir pendant ce mois, un bail commercial est conclu. Notez la date du terme et envoyez toute demande de départ avec preuve de réception.
Un bail dérogatoire doit-il être écrit ?
Oui. Le bail dérogatoire doit être établi par écrit et exprimer clairement la volonté des parties d’écarter le statut des baux commerciaux. Les états des lieux d’entrée et de sortie sont également obligatoires ; en cas de désaccord, ils sont dressés par un commissaire de justice et les frais sont partagés. Le modèle de cette page contient ces mentions.
Quelle différence entre bail précaire et bail dérogatoire ?
Aucune sur le fond : « bail précaire » est le nom courant du bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, prévu par l’article L145-5 du Code de commerce. Dans les deux cas, la durée totale est limitée à 3 ans, le contrat est écrit et les états des lieux sont obligatoires. Cette page emploie le terme « bail dérogatoire ».
Qui paie l’état des lieux d’un bail dérogatoire ?
Les frais sont partagés entre les parties lorsqu’un commissaire de justice doit établir les états des lieux, ce qui arrive en cas de désaccord. Si bailleur et preneur les font ensemble et d’accord, aucun professionnel n’intervient : le modèle d’état des lieux du site permet de constater l’état des locaux pièce par pièce. Les états des lieux d’entrée et de sortie restent obligatoires dans tous les cas.