Modèle de bail d’habitation vide
Les rubriques du contrat type (décret 2015-587, modifié par le décret 2026-596) structurent ce bail de logement non meublé, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Le point propre au vide : durée de 3 ans minimum pour un bailleur particulier, dépôt de garantie limité à un mois de loyer hors charges.
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Téléchargez le bail vide en Word ou PDF : le modèle en blanc à compléter, ou l’exemple rempli avec durée, loyer et dépôt de garantie.
Durée, dépôt de garantie, préavis et clause résolutoire d’un bail vide
Le bail d’un logement non meublé suit un cadre précis : contrat écrit, durée minimale, plafond du dépôt de garantie, préavis différents pour le locataire et le bailleur. Le tableau reprend les règles vérifiées sur Service-Public et Légifrance pour les baux de résidence principale. Le modèle ci-dessus les applique : il vous reste à saisir les montants, les dates et la description du logement, puis à joindre l’état des lieux d’entrée.
| Obligation ou particularité | Concerne | Source |
|---|---|---|
| Le bail d’habitation est écrit, en autant d’exemplaires que de parties, et son contenu suit le modèle de bail réglementaire (version selon la date de signature). | Service-Public F920 (rédaction du bail d’habitation) | |
| Durée : 3 ans minimum si le bailleur est un particulier, 6 ans si c’est une personne morale ; durée plus courte d’au moins 1 an possible pour reprise motivée, le motif figurant au bail. | Service-Public F920, rubrique « Durée » | |
| Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges au maximum ; interdit si le loyer est payé d’avance par trimestre ; montant fixé au bail, non augmentable en cours de bail ni au renouvellement. | Service-Public F31269 (vérifiée le 9 juin 2026) | |
| Préavis du locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas justifiés) ; préavis du bailleur : 6 mois, à l’échéance du bail et pour un motif autorisé. | Service-Public F1168 et F929 | |
| Le bail mentionne le montant des dépenses théoriques de chauffage et l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour l’estimation. | Service-Public F920 (rédaction du bail d’habitation) | |
| La clause résolutoire pour impayé de loyer, de charges ou absence de versement du dépôt de garantie est obligatoire ; elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux. | Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, rubrique VIII | |
| Le contrat type (annexe 1 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, modifiée par le décret n° 2026-596) s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. | Décret n° 2026-596, art. 1er |
Les clauses facultatives (défaut d’assurance, troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive) ne figurent pas dans le modèle : ajoutez-les seulement si vous en maîtrisez les conditions. Pour choisir un autre bail, repartez de la page modèle de bail.
Remplir le bail d’habitation vide rubrique par rubrique
- Désignez les parties : bailleur (et son mandataire s’il y en a un) et locataire, avec leur adresse.
- Décrivez le logement : adresse, surface habitable, identifiant fiscal, classe du DPE, pièces et annexes comme la cave.
- Fixez la durée et la date de prise d’effet : trois ans minimum pour un bailleur particulier, six ans pour une personne morale.
- Renseignez le loyer : loyer hors charges, provision sur charges régularisée chaque année, jour de paiement, et dernier loyer du précédent locataire s’il est parti depuis moins de dix-huit mois.
- Indiquez le dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges au maximum.
- Joignez les annexes, faites l’état des lieux à la remise des clés, puis signez en autant d’exemplaires que de parties.
Annexes à joindre au bail d’un logement non meublé
- Diagnostic de performance énergétique valide et constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
- États de l’installation d’électricité et de gaz, si elles ont plus de quinze ans.
- État des risques et diagnostic bruit, si le logement se trouve dans une zone concernée.
- Notice d’information, état des lieux d’entrée (voir le modèle d’état des lieux) et attestation d’assurance locative du locataire.
- Selon les cas : acte de caution (voir la caution solidaire) ou garantie Visale, grille de vétusté, convention Anah, extrait du règlement de copropriété, autorisation en zone d’habitat indigne.
- Diagnostic amiante : recommandé.
Loyer encadré, révision annuelle et surface : les points qui font rouvrir un bail vide
Loyer encadré. Dans les communes concernées (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Pays basque, une partie de Grenoble-Alpes), le bail indique le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Un complément de loyer n’est possible que si le loyer de base égale le loyer de référence majoré.
Révision. Le loyer n’est révisé que si le bail le prévoit, selon l’IRL, sans effet rétroactif, et la demande se fait dans l’année suivant la date de révision. Elle est interdite pour un logement classé F ou G. Un logement classé G au DPE ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025 (bail signé, renouvelé ou reconduit) ; l’interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028 et E en 2034.
Chauffage. Le bail mentionne le montant des dépenses théoriques de chauffage et l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour l’estimation.
Surface. Si elle manque, le locataire peut vous mettre en demeure par lettre recommandée dans le mois suivant la signature ; si elle est erronée de plus de 5 % en votre faveur, il peut aussi vous écrire en recommandé.
Logement équipé : passez au modèle de bail meublé. En fin de bail, le préavis suit ses propres délais.
Sources : Service-Public F920 (rédaction du bail d’habitation) · Service-Public F920, rubrique « Durée » · Service-Public F31269 (vérifiée le 9 juin 2026) · Service-Public F1168 et F929 · Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, rubrique VIII · Décret n° 2026-596, art. 1er. Les exemples sont fictifs et chiffrés automatiquement ; ils ne remplacent pas l’avis d’un expert-comptable. Notre méthode.
Modèle et exemple vérifiés le .
Questions fréquentes : modèle de bail d’habitation vide
Quelle est la durée d’un bail pour un logement non meublé ?
Trois ans au minimum lorsque le bailleur est un particulier, six ans lorsque c’est une personne morale. Une durée plus courte, d’au moins un an, est possible si le bailleur a une raison familiale ou professionnelle de reprendre le logement ; ce motif doit alors figurer dans le bail. Indiquez toujours la date de prise d’effet et la durée dans l’article prévu à cet effet.
Quel dépôt de garantie demander pour une location vide ?
Un mois de loyer hors charges au maximum. Le montant est fixé dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de bail ni au renouvellement. Il est interdit si le loyer est payé d’avance par trimestre. Le bailleur le restitue dans un délai maximal d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés.
Quel préavis pour quitter un logement vide ou le faire quitter ?
Le locataire donne un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue ou dans certains cas justifiés. Le bailleur donne six mois, à l’échéance du bail et seulement pour vendre, reprendre le logement ou justifier un motif légitime et sérieux. Il ne peut pas s’opposer au renouvellement d’un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont sous le plafond des logements conventionnés, sauf offre de relogement adapté ; la protection cède si le bailleur a plus de 65 ans ou de faibles ressources.
Faut-il utiliser le contrat type pour un bail d’habitation vide ?
Le contenu du bail doit suivre le contrat type fixé par le décret du 29 mai 2015, mais vous pouvez l’écrire sur un autre support. Les annexes ont été modifiées par le décret du 6 juillet 2026, pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Le contrat type ne s’applique pas aux colocations à baux individuels ni à certains logements HLM ou conventionnés.
Que faire si la surface habitable manque ou est fausse dans le bail ?
Si la surface habitable n’est pas mentionnée, le locataire peut vous mettre en demeure par lettre recommandée dans le mois suivant la signature ; vous répondez sous un mois, sinon il saisit le juge dans les trois mois. Si la surface est erronée de plus de 5 % en votre faveur, la demande suit le même chemin avec deux mois pour répondre et quatre mois pour saisir le juge.